二手房降百万难出手 这座一线城市楼市有点“冷”

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　　时至年底，冬天的寒意渐浓。与季节的切换同步，全国不少城市的楼市渐进冰封。

　　风水轮流转，买卖双方的心理预期改变，购房者犹豫不决，等待“最好的机会”，业主则倍感焦虑，挂牌的二手房几个月依然无人问津。

　　北京就是一个典型的例子。

　　北京二手房直降百万仍难出手

　　统计数据最为权威。

　　一线城市纬房指数监测显示，自2019年7月以来，一线城市除深圳房价独自持续上行，北京、上海、广州等城市继续调整。其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

　　二手房市场更为残酷。据瞭望智库，安居客数据显示，2019年11月份，北京二手房挂牌均价环比10月下跌约1%，这是北京二手房连续第5个月下跌。

　　北京市住建委的统计数据显示，2019年10月份，北京二手住宅共计网签8844套，与9月份的12319套相比，减少3475套，环比降28.2%；与2018年10月的8879套相比，减少35套，同比下降0.4%。

　　合计来看，2019年前10月北京二手住宅网签为118558套，与2018年前10个月的130664套相比，减少12106套，降低了9.3%！

　　数据背后是一个个业主和购房者的攻防战，和此前不同，如今业主处于全面被动。

　　“业主刚来电话，590万就能卖。”中介小吴说，只要诚心买，价格还可以再谈。二十分钟前，该房源报价还是598万。但瞬间降八万并非底限，这套位于北京朝阳区的两居室，挂牌两个月来，已累计降价170万。

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　　据第一财经报道，在小吴印象中，以往市场低温时，小户型房价仍较坚挺。但如今，从望京热门小区，到刚需聚集的大望路，二手房直降百万已非孤例。

　　在买卖双方的博弈中，业主的心理防线已在下降。据北京麦田成交房源监测数据，11月份买方整体议价幅度为-6.9%，较上个月下滑1个百分点，客户议价空间达到2017年以来最高水平。

　　不只北京，全国多个城市难逃二手房价格大幅下滑的命运。

　　全景财经引用贝壳研究院的数据显示，与去年相比，全国多个城市二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。过去一年（2018年11月到2019年11月），25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌，甚至有城市的跌幅超过20%。

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　　图片来源：全景财经

　　具体来看，青岛二手房挂牌均价跌幅最大，从2018年11月的26713元跌至2019年11月的22203元，跌幅超20%居首；广州位居次席，从37397元跌至31910元，跌幅超17%；郑州位居第三位，从16861元跌至14965元，跌幅超12%。

　　要知道，购置住房是有各种成本的（利息、各种税费、维修基金等），这意味着，如果一个青岛人2018年11月买了房，即便能够按照挂牌价卖出去（不考虑不满2年要缴纳增值税的因素），也要亏掉四分之一。而现实中，在这么惨淡的市场下，真正的成交价大概率要比挂牌价低一些，亏损的幅度还要继续扩大。

　　租金回到几年前

　　长租公寓“变卦”频催业主降价

　　与二手房售价同步下滑的还有租房的价格。

　　贝壳研究院数据显示，11月北京的房屋月租金水平在经历“4连跌”后下降为81.3元/平米/月，环比下降1%，同比下降2.8%，当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位。

　　据《财经》报道，近期不少租房的房客表示，他们的房租普遍下调了500元/月左右。

　　在京租房的李伟（化名）表示，他于近日租下了朝阳区双井附近的一套六十多平两居室，在看房后一个礼拜，中介主动通知他房租下降了500元/月。最终，该房以月租金7000元/月（季付）的价格而成交。

　　“北漂”张琳（化名）也向记者证实，她和朋友上周一起在丰台区方庄附近租下一套五十多平的两居室，同样降价了500元/月。

　　记者查询某找房网站后发现，最近一段时间，北京市住宅租金呈现出明显的下行趋势。以朝阳区某小区为例，同样朝向，面积均为89平米的整租房源，在今年8月4日的成交价为6400元/月，而12月25日的成交价为4600元/月，直降1800元/月。

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　　在西城区以“人口密集度高”而著称的某小区，同样朝向、面积均为60平米的整租房源，在今年10月5日的成交价为5800元/月，而12月25日的成交价为5100元/月，直降700元/月。

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　　租房市场不景气，不少长租公寓企业也暂停部分区域的收房，开始着力消化原有房源库存，甚至要求房东降价，重新签订合同。

　　据经济观察网报道，一位业主表示，其租给某长租公寓的一套两居室原本签约的价格为7300元/月，半个月前接到电话，要求降价到6500元/月，如果不降价就解约，解约虽然能够拿到一个月的违约金，却要支付额外的装修费用，总体算下来，他还要给对方5000多元，“管家说，可以走法律程序，他们的律师团队很强大。”

　　一张流传于网络的截图显示，某位蛋壳公寓的房东称，自己的房子因“拆除隔断”而被蛋壳要求大幅降低租金，“从13500元/月锐减至8500元/月”。

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　　据《财经》调查，这样的情况并不鲜见。据常营地区的某位房东透露，自己的房子租给了蛋壳公寓，因拆除隔断，房租“由9100元/月锐减到7500元/月”。另一位回龙观的房东则表示：“拆除隔断使自己的房租从9100元/月降到7500元/月。”

　　证券时报报道，业内知情人士表示，一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整、优化个别房源合同而与业主沟通协商的情况。有租赁机构的个别房间与业主协商调整租金，是因为当初收房时给的评估价有点高了，现在是根据系统综合评估做出调整。对因价格没评估准、业主又不愿意降价、想解约的，租赁机构会赔业主违约金。但如果业主同意调整价格，可以按协商好的价格重新签约。

　　上述知情人士认为，出现这种情况的原因除了年底整体市场下行低走，还有城市规划变更、商圈发展迁移、政策管理调控，以及合约双方个体计划调整等宏观、微观因素。不过，他认为，作为合约双方，就个别合同达成续约、变更、解约属正常商业行为。