美科学家：美股“泡沫” 建议散户及时撤离(组图)

　　近日，曾任职麻省理工学院经济系地理信息数据科学家杨晓雯博士对凤凰网财经表示，美国市场已进入一个资产高估阶段，与2000年、2008年的两次经济危机情形相似。现在进入股市所承担的风险，比起能赚的钱来说，已经不值得了。特别是散户，尤其要撤了。

　　    杨晓雯博士, 美吉居（GeoHome）美国居住地产大数据分析公司创始人。曾任职麻省理工学院经济系地理信息数据科学家，哈佛医学院讲师。

　　股市“泡沫”，建议散户及时撤离

　　（图：美国当前资产高估又达到一个历史高位）

　　杨晓雯博士指出，据图表数据显示，美国市场已进入一个资产高估阶段，整个资产值与收入之间的比例关系，与2000年、2008年的两次经济危机情形相似。这说明一次大的调整已经离得很近。具体来说，上图中的INCOME显示了资产高估且有泡沫，虽未显示出“泡沫”究竟是来自股市还是房市；但下图中说明了“泡沫”来源，10年P/E值是评估股市比较常用的基本值。股市基本在10年P/E值均值左右震荡。目前，美国股市的10年PE值居历史第二高位，较1929年还要高，仅次于2000年。这说明是“泡沫”。目前很多基金经理普遍认为估值过高、过热，但过热与其到了顶点向下，这两个概念还是有差别的。

　　（图：泡沫主要在股市。P/E值已达历史第二高位）

　　杨晓雯博士表示，股票其实不仅是考数学，更多的是考个性和运气。现在的观点，实际是考验投资者对风险承担的能力。一个泡沫和周期的最后阶段也是升值最快的阶段，如同一只“烫山芋”，如果能将这只“烫山芋”及时扔出去，就能赚很多。

　　“我的建议是，要看个人的风险承担能力。总体来说，如果本身不是每天看股市的基金级别的投资人，建议现在就撤了，也就是说普通人要撤了。因为现在进入股市里所承担的风险，比起能赚的钱来说，已经不值得了。特别是散户，尤其要撤了。”

　　如果美股“崩盘”，地产投资怎么办？

　　杨晓雯博士对凤凰网财经称，总体来说，股市崩盘，房市是不受影响的，这是宏观。但微观不是，微观有少数城市或一些城市的少数地段会受影响。比如，在美国的三藩市，一些公司员工的很大一部分收入源自公司配股。当股市狂跌后，员工个人财富大减，这时一些人甚至连房贷都难以支付。上一次2000年股市“泡沫”爆发后，全美房价都在上涨。三藩市的股市在一年后跌了10%，其实这个时候是进入这些市场最好的时间点。而现在是进入这些市场最差的时间点。

　　给我们的投资人的建议：第一，从股市撤出，把钱留着，不要动。波士顿也有少数几个区也是这种情况，比如波士顿的金融区在2008年表现出来同样的特征。等股市破了之后，大家到这些区去购房。而二三线城市的房价则不受影响，从历次提高利率看，其中只有两次房价是降下来。

　　第二，投资在乎回报率，选择城市时的三个条件“人多、钱多、地少”，一个都不能少。其中，这一地区的人必须在增加。因为投资房卖起来很快，不像自住房，房价再涨也不会轻易卖。投资房居多的区域在2008年经济危机到来时很快就衰落了，一些区域的房子一下子被卖掉70%，只剩下30%的情况。例如，拉斯维加斯当时只有钱进来，并没有人入住，因此这里的需求都不是真实需求。有钱进来、没有人进来，供给无限。开发商看到房价涨，就使劲盖。再比如佛罗里达，地产界普遍认为这一地区的“泡沫”重。第一，它没有产业支撑；它的旅游产业虽然稳定，但不是高速发展。“地少、人多”这两个条件都不具备，只剩下“钱多”这点。近几年，因为一些佛罗里达地产会在中国做宣传。假设20万美元可以买栋海岸别墅，风景漂亮，唯一这里没有产业、没有人住，房子即使购买也无法实现出租回报。这里投资失败的案例很多，比如，之前拥有三、四套房子的人，在上一轮经济危机时都还给银行了。

　　杨晓雯博士称，其实就是“击鼓传花”的游戏，中国投资者是远程，人家是本地人，因此击鼓传花不会传到本地人手里。原因是，每个人都认为房价会涨，不需要出租，放在那里升值就够了。实际上，就如同在沙漠里花费10万美元盖一座很漂亮的房子，却不能出租，最后连原材料成本都收不回来。因为没有真实的用途。因此，很多地产开发商到中国招商宣传时，看上去很诱人，价格便宜又有这么好的风景。除非你真的准备住在那，否则的话是没有用的。佛罗里达现在是全线“泡沫”了，基本就不要到哪里买房了。此外，所有美国大城市的豪华公寓市场目前都不要进入，因为“过量供给”，这也是周期性表现。

　　从开发商角度认为，在市中心盖豪华公寓比盖中低价位公寓房挣钱多时，出现了豪华公寓过供。因此，这个市场不要进入。比如，像波士顿市场方面开发热，一些开发商甚至找不到工人按时完工。这些开发商“共振”了，大家的房子都在2018年上市。这意味着大家共同出现过供，同时将房价都拉低。因此建议投资人、购房者等上一年，等供给释放了，再进行投资购房。按照道理，买豪华公寓的人应该是“金字塔”型，而现在成了哑铃状，没有人有这么多支付能力。纽约的过供已经很明显了。在过去，纽约的公寓几乎没有“空房率”，而目前纽约公寓的“空房率”已达到5%了。这个数字，对于纽约这样的城市而言，已经非常惊人了。这说明纽约公寓的租金下降了，也就是意味着房价要降了。因此，建议地产投资者再等等。