对贷款更改计划别赔上荷包

世界日报记者乔森林/新移民在加拿大贷款购房，房屋贷款是一个大的家庭开支，有人为省钱而考虑更改贷款合同，却不知道更改贷款合同的后果，如果没算清楚，随时被银行处以大额罚款。

贷款专家许群表示，更改房屋贷款之前一定要考虑清楚，避免一些不必要的麻烦。她首先介绍，房屋贷款主要分两类，一是全开放式，这种贷款可以随时还清，没有罚款，但是利率比较高，此外，使用个人信用额度也是开放式的，还款也不会罚款；另一种是封闭式，大家平时多申请封闭式的房屋贷款，封闭式贷款中有固定利率和浮动利率之分。

●和浮动利率道别得看时机

目前华人移民比较喜爱选择浮动利率房屋贷款，浮动利率贷款如果要提前还清或者取消，只罚三个月的利息，罚款比较小；而固定利率房屋贷款如果要提前还清或取消，罚款则是罚三个月利息或者利息差，两者之中取高额者，在这种情况下，视贷款金额和利息差别高低，取消固定利率贷款的罚款有时候可高达上万元。

例如一个30年还清的浮动利率房屋贷款，假设每个月付款额为1000元，在目前的情况下央行最优惠利率减0.75的浮动利率，即2.25%的贷款利率下，月付款中大约一半是利息，一半是本金，如果要全部付清或取消贷款，罚款是三个月利息。如果取消贷款时利率升高，罚款就会较多，例如过一些时间之后，如果央行升息，假设贷款的浮动利率从2.25%变成4%，每个月付款额中利息所占部分就大致会变成总额的五分之三左右。

●固定利率分手费可能破万

要提前付清或取消固定利率贷款，情况有所不同，银行会比较三个月利息或者利息差，取其高者。许群举例说，曾经有一位王先生（化名），在前几年利息比较高时申请了一个固定利率为5.25%贷款，后来看到别人的浮动利率才百分之二点几，有点心动，想把自己的固定利率贷款改成浮动利率贷款。

询问银行之后得知，由于他的固定利率贷款合同还剩三年才到期，贷款则还有30万元未还清，如果他现在取消合同，与他当年签的同样年限的固定利率贷款利息目前是4%，如果取消贷款，银行认为他们将损失两者之差别，两者利率相差是1.25%，所以银行的罚款计算是以30万元的三年利息（以1.25%利率计算），罚款金额将超过万元，在这种情况下，将固定利率贷款取消转换成浮动利率贷款，罚款比变成浮动之后节省下来的钱还要多，显然这样做就不划算。

●移情别恋前算清楚说明白

许群提醒大家在改变或取消贷款时候注意一些事项，首先计算好罚款，看看改变贷款是否划算，在计算罚款时，不要以自己的计算方法来做决定，一定要先问贷款银行，以银行的罚款算法为准，先问银行不但可以了解准确的罚款金额，还可以知道相关条件，因为有些小银行根本不允许以其他原因在到期前提前改变或取消，只允许在卖房时才可以改。

如果是在同一家银行内换贷款，例如换房时旧房贷款还未还清，同时要贷更多款供新屋，可以与银行商讨，争取将改旧贷款的罚款取消，很多时候银行会同意。

有些人卖房子时为了避免罚款，而使用可让渡贷款（Assumable Mortgage），将旧房屋剩余的贷款让渡给新屋主，但是万一新屋主赖账不付房屋贷款，银行还会找旧屋主追债，因此奉劝大家千万不要随便使用可让渡贷款。