加拿大房地产市场投资者比例创新高，达30.4%，政府各种鼓励投资 ...

据加拿大房地产博客Better Dwelling的报道，加拿大央行最新的数据显示，2024年第一季度投资者占房屋销售的份额创新记录，这一数据来自于对加拿大人的信贷分析。

家庭信贷数据显示，2024年第一季度，投资者占购房交易的30.4%。这比去年创下的纪录又高出0.6个百分点。早在2020年第一季度，投资者就已经占到五分之一以上的交易（22.3%），但此后这一比例上升到近30%。

Better Dwelling称，加拿大从未见过如此大比例的住房流向投资者，造成这个现象的原因有好几个，包括政府的政策，全国各地的政策都在鼓励投资者进入房地产市场。

首先是2023年开始实施的海外买家禁令在实施86天后就悄悄放松了对非居民投资者和临时居民的限制：

• 外国投资者可购买规划为住宅或混合用途的待开发土地，即商业地产买卖对外国人没有限制；
• 对于持工签的临时居民，如果工签的有效期还有至少183天，也可以买房；

在人口超过10万的人口普查区，允许非居民购买休闲或度假房产，和/或拥有三个以上单元的建筑物。

其次是加拿大政府通过发行加拿大抵押贷款债券（Canadian Mortgage Bonds，CMBs）向市场注入了数千亿元。CMB是出售给投资者的国家担保债券，用于资助符合条件的住宅贷款。

由于加拿大为这些债券提供担保，因此利息成本仅略高于加拿大政府债券。这不仅允许国内投资者，而且允许全球投资者提供低成本抵押贷款。

第三是通过实施“加拿大多户住房抵押贷款保险计划”进行信用扩张，避免了房价下行的压力。这个保险计划其实是针对多户住宅开发商的，是一项开发商救助计划，有违约风险的项目可以将还款期限延长至55年。

最后一个就是即将于12月15日实施的针对首次购房者的房贷30年还款期政策。

Better Dwelling认为，实际的房地产投资者比例比加拿大央行给出的数字更高，因为央行的数据分析方法有局限性，会造成首次购房者的数据被高估，而投资者的数据被低估。

央行对首次购房者的定义是指没有其他抵押贷款的购房者。这意味着那些完全拥有自己主要住所的人可能被视为首次购房者。换句话说，将首次购房者误归类为投资者的可能性为零，但相反的情况可能很常见。

而且，央行的数据范围限定为家庭贷款，这排除了大量的投资者。机构、企业和商业贷款不会在这个统计数据中。

其次，私人抵押贷款和使用不向加拿大报告信贷的外国机构贷款的投资者也同样不会被统计在内。

此外，还有现金买家。

实际上，今年由于加拿大本地不少开发商濒临破产或者已经破产，已有美国投资者扩大在加拿大的房地产投资。

据《环球邮报》今年8月的报道，美国房地产巨头 Hines Interests LP计划在加拿大投资高达$20亿元，其采购清单上排在首位的是用于开发租赁住宅的土地。

Hines Interests LP总部位于休斯顿，在30个国家拥有并管理着约850处房产，资产高达$932亿美元。过去20年来，Hines一直在加拿大运营，管理着$37亿美元的资产。其中包括加拿大帝国商业银行广场。

鉴于加拿大经济适用房短缺，该公司认为公寓楼开发是其在加拿大的首选投资。

Hines加拿大的联席主管Avi Tesciuba在最近的一次采访中表示，“加拿大目前最大的问题是住房供应严重不足。我们的主要重点是帮助解决这一问题。人们对新住房的需求巨大。”

该公司主要在多伦多、温哥华、卡尔加里和蒙特利尔等大城市寻找土地，开发租赁公寓。其收购项目还可能包括办公楼开发项目或办公和住宅综合项目。

信息来源：Better Dwelling, The Globe and Mail