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买房难，卖房更难。患得患失的屋主，很容易丢掉好的交易机会。 曾经有一位朋友投资期房，计划新房到手后立即卖掉以获得利润，否则还贷压力太大。为确保迅速售出，屋主决定采用以超低叫价吸引买家从而形成争Offer的销售策略。销售策略是成功的。房屋上市以后，在规定时间内有六个Offer竞争，最高价达到138万。但屋主却认为没有达到自己满意的价位，于是拒绝了所有的Offer，以158万重新挂牌出售。三个月无人问津，降价至148万。六个月后，再降价至136万！低于第一次抢Offer所得到的价格。但由于市场发生变化，又坚持了三个月，依然无法售出。万般无奈之下屋主只能将房屋分租，以缓解贷款压力。屋主目前面临的问题是周围邻居的抗议，以及房屋改造导致的市场价值降低。如果屋主再次挂牌的话，恐怕还要再投入一笔资金进行房屋的修整。 下 个故事的主人翁是一位西人朋友。去年为节约售房费用，雇佣一位收费极低的地产经纪。两个月之内，只有两个买方看过房子，也没有收到任何Offer。由于对服务效果不满意，决定更换地产经纪。新地产经纪根据对她的房屋的地理位置、周边环境、房屋状况和市场行情等因素，认为这套房产目前市场价值100万至105万，并预计可以一个月内卖出。但这位屋主说，“我至少需要130万，因为要足够的钱还银行贷款”。劝说无效后，屋主坚持以130万挂牌。代理经纪做了大量工作， 重新挂牌后确实有许多买方看房，但是由于叫价过高，仍然没有Offer进来。坚持了三个月屋主同意 降价至120万继续挂牌。一个月后，终于有一个买家非常喜欢这套房产，以105万递进Offer。这是一个在当时的市场情况下非常令人满意的Offer，可是屋主仍然坚持认为115万是最低线。经过艰苦谈判，买家提高价格至110万，可是屋主依然不与接受，于是放弃了这个Offer。三个月后，屋主迫于银行压力，降价至110万，但好运气却没有再次出现。 类似的例子数不胜数。作为卖主，应该怎样抓住瞬间即逝的机会避免这种令人纠结的事情发生呢？ 以下几点或许有些帮助。 第一，冷静分析市场行情，准确定位。这句话说时简单做时难。许多卖主很喜欢自己的房子，往往过于强调自己房子的某些优势，从而忽略了房子的缺陷，高估了房价。更有些朋友不顾市场价值，仅仅强调自己的需要，导致房屋定价不准，或高或低。无论定价高低，只要忽略了房屋市场的行情，必然要造成不必要的损失，而这些损失必然由屋主承担。 第二，制定正确适合的销售策略。大致来说挂牌销售价格分两种，一种是略高于市场价值，随着价格的偏离程度越大，销售时间就越长。一种是略低于市场价值，故意造成多Offer竞争的局面，房子会比较快地售出。 第三，售前准备工作要充分。有的朋友急于 售房，没有准备好就匆匆挂牌，也会错失售房机会。建议挂牌前要听从专业Stager的意见，尽量完美地完成房屋的清洁和 装饰，增加待售房屋的吸引力，从而最大可能的促成交易。如果在布置房屋马马虎虎，挂牌标价高高在上，必然会造成售房不顺。房屋市场的经验告诉我们，事先准备工作越细致，获得的回报越丰厚。 第三，市场瞬息万变，机会失不再来。挂牌售房时，真正好的机会往往也就那么一两次。我们是先抓住已经得到的，还是继续等待未知的？这时屋主可以根据实际情况进行决策。 作为专业地产经纪，针对以上的分析，提供以下几点建议： 首先，尽量采集一些周围房屋买卖的相关数据，让事实告诉我们这套房产的市场价值和大致的售出情况。这时一位经验丰富，口碑良好的地产经纪的作用就显示出来了。作为终日沉浸在地产市场中的从业者，好的地产经纪因该对价格有着优于普通售房者的敏感，在加上丰富的谈判经验和对周边地区的熟悉程度，都能够让一个成熟的地产经纪对所面对的价格做出判断，为自己的客户提供出合理可行的建议。这时屋主 所作的就是选择一个专业水平有保证，对售房地区熟悉，有经验的代理人作你的售房顾问。除了专业方面的要求外，售房代理一定要把客户的利益放在首位。 其次，根据屋主自身的状况，可以适当采用略高叫价，或低价争Offer的策略。但是需要有经验的地产经纪做出相应的风险分析，看屋主是否能够承担。同时需要注意的是，市场是变化的，预先制定的计划或策略也要随之改变。既要准备充分又要机动灵活。 这同样 需要充分的市场经验才能应对。好的猎手知道什么时候有耐心潜伏，什么时候俟机而动，什么时候一触即发。卖房过程中节奏的掌握十分重要。 而这些需要在长时间的积累和磨练中逐步形成。这也是一名好的地产经纪因该具备的素质。 再次，在实际操作中，如果遇到食之无味弃之可惜的鸡肋式的Offer，先不要立即拒绝。可以请有经验的地产经纪分析一下市场状况，如果拒绝的话可能会面临的局面。权衡各个方面的综合情况后再作决定。 市场的魅力在于可以预测却不可以控制。作为市场的参与者，只能顺应市场的变化作出符合市场规律的行为才能获得最大利益。否则的话，只能眼看着机会从眼前溜走。 这时我总是想起这样一句诗----有花折时直须折，莫待无花空折枝。 敬请于周六7：00PM前报名，参加免费房产讲座。 周末集体看房讲座预告： 六月二日--讲座主题: 卖房的准备工作。 六月九日--讲座主题: 奥克维尔Joshua Creek学区房。 六月十六日--讲座主题: 密西沙加LornePark。 集合时间：周日2：00PM 集合地点：密西沙加元明超市 1000 Burnhamthorpe Rd. West, Mississauga. L5C 2S4 附送专业Staging，售房低佣至免费 资深地产经纪 刘兵 电话：416-898-6267 Email: liubing9416@hotmail.com 更多信息：homes.51blog.ca | 
狗仔卡
发表于 2013-5-30 09:04
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