害人害己！小心楼市的“昆虫思维”

miles · 发表于 2018-11-18 21:25

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随着楼市“去库存”阶段完成，“补库存”阶段开始，楼市开始显现出“颓势”。

主要标志是：二手房交易开始变得困难，不降价就难以卖出；土地市场流拍案例增多；媒体上唱空楼市的声音越来越响亮。

我每天都可以收到读者的留言：我刚买了房子，但房价好像降了，我该怎么办？我刚刚交了定金，要不要毁约？总之，焦虑、焦虑、焦虑。

中国人就是这样，出门坐一次火车，即便是“有票有位”，都要在进站时一路狂奔，好像逃难一样，更何况一套房子往往掏空了“6个钱包”，能不焦虑吗？

当你越来越焦虑的时候，就离犯错不远了。

犯错就是：试图投机，做出短差。比如放弃预交的定金，或者干脆卖掉刚买来的房子，想等房价下跌足够的空间之后，再买回来。

但问题是：房屋交易周期长、税费高，跟股票完全不同。股票是：你一分钟前卖了，下一分钟就可以换股或者不换股买入。而交易成本，基本上可以忽略不计。

房子就完全不同。持有不满2年的，税费大幅增加。在一线城市，一套1000多万的房子，最高税费可以超过100万。也就是说，市场里的低价你可以看到，但你买不到。你买到手的，就不是那个价格了。

如果去买新房，因为限价的因素的确非常划算，但需要抽签，你未必能抽中。比如深圳刚刚热卖的华润城3期，6月份那批房子是9抽1，9月末的这次是7抽1。跟二手房一样，仍然是——你看得到那个优惠的价格，但你买不到。

至于“心仪的楼盘+喜欢的户型”，就更不是想买就能买到的了。

中国房地产市场全面启动，是1998年。回顾这20年的“买房史”，你会发现：问题的关键是，你要尽早买房子；至于你当初买的时候，是不是比邻居每平米贵了200元、300元，都不是问题。

越是在乎短期波动，就越容易失去“上车”的机会，最终很有可能被大城市彻底抛弃。

几乎每个人的身边，都有这类刻骨铭心的“未能上车”的故事。

但中国人的弱点就是这样：买涨，不买跌。当买方市场到来时，当最幸福的时刻到来时，反而不知道该怎么办了。

每到楼市横盘期的时候，总会有那么一些人，对楼市的未来产生动摇——在他们看来，楼市泡沫太严重了，中国楼市涨不动了。

问题是：事情真的这样吗？

过去20年，我们的确看到了房价的大涨。但这更是一种货币现象，1998年的时候中国的广义货币M2只有10万亿，2018年8月末是178.9万亿，20年上涨了接近17倍。

事实上，全国大部分城市的房价没有能跑赢M2，只有少数中心城市跑赢了。所以中国房价的故事，其实是一个水涨船高的故事，

或许有人会反驳说：以后不可能在这样“印钞”了，所以房价不可能再这样涨了！

又错了！

2015年末，中国的广义货币M2是139万亿，当时国家提出了楼市“去库存”。到现在，两年零8个月，M2增长到了178.9万亿，增长幅度只有可怜的29%，但绝大多数地方房价再次翻倍！

为什么“放水”少了，房价仍然翻倍？因为这次是“滴灌”，通过“PSL+货币棚改”，直接印钱给楼市，给库存量大的城市，尤其是三四线城市。

目前中国城镇化率（常住人口）只有58.52%，每年提高大约1.17个百分点，距离城镇化的“较低上限”70%，还有10年增长期。二线城市刚刚开始抢人、做大。中国的城镇化的“大城市化”、“城市群化”阶段才刚刚开始，未来空间仍然巨大。

中国经济转型正在缓慢进行中，房地产仍然需要发挥拉动经济的作用。刚刚过去的8月份，人民币新增贷款将近55%给了“住户贷款”，也就是居民家庭。中国人贷款一般干什么？当然是买房子。从这个关键数据，我们可以看出楼市仍然在经济中发挥巨大的作用。

作为中国人，你一定要明白一点：

中国是强政府的“政治—经济—社会”模式，政府需要集中财力，引导社会投资（所以中国政府不是“服务型政府”，是“服务+投资型”政府）。钱从哪里来？古代中国，曾经是“盐、铁”，现在和未来必须有一种主要税收来源，而土地和房屋显然是最理想的“标的”。如果说现在和未来有什么区别，区别就是：现在主要靠卖地收入，未来是“卖地收入+土地续期收入+房地产税”三项并举。

在这种背景下，土地和房屋价值一定要是稳定的，长期看至少是慢牛行情。

所以对于普通民众来说，配套好、位置好的住宅，仍然是安放资产“最安全”、“最可靠”的地方。从中长线看（3年以上），有显著人口增量的、高级别城市的优质住宅，仍然具有巨大的抗通胀价值，是最好的家庭资产之锚。

至于当前的楼市横盘期，反而是刚需上车，改善型需求换房，低杠杆家庭投资楼市的好时机。这时候，你才能从容地淘到“好货”，而不至于匆忙中买错。

买房子就是“赌国运”，你看好人民币资产，未来这个国家就能给你很好的回报；反之，你做空中国，也必定在中国一无所获。

其次，买房子还是“赌城运”——赌城市的未来。你可以坚定地看好西部某个人口流失的小县城，认为全国的热钱必将涌入这个城市，你可以用终身来验证自己的判断。不过我还是劝你买一线城市和强二线城市，这样的城市才能有持续涌入的人口和资金，才能有真正的未来。

说实话，只要你买对了城市、片区，你的房子有比较好的公共配套资源，那么你完全可以放心过你的幸福日子，房价短期涨跌毫无意义，可以忽略不计、可以完全不关心。因为你需要看的是5年以后、10年以后，甚至20年以后

这样，你就是一个“坐在轿子上”的人，中国的发展趋势会抬着你的轿子，让你的资产在睡梦中增值。只不过，你的投资是一壶需要时间来酿造的好酒，你需要“让子弹多飞一阵子”。

记住：人不是昆虫，昆虫只考虑一个秋天或者一个春天，所谓“夏虫不可以语冰”。你的买房行为，是贯穿一生的理财，甚至将传承给后代。为短期房价波动而过度焦虑、恐惧的，是“昆虫思维”。

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