房博：房价会跌吗

brianliu4u · 发表于 2014-11-20 20:45

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年底将近，天气渐凉，地产市场经过今年前几个月的火爆会不会发生变化呢？前几天遇到一位客人。他问，好多文章都说明年房价要大跌至少40%，你怎么看。真不知道这大跌40%的信息从何而来。至于房市的走向，确实是个复杂问题，不是简单的跌或涨就可以概括。任何一个时期都会有人说涨，有人看跌。但是市场并不以个人的意志为转移，而是按照它自己的规律在运行。从来不会有一成不变的东西，更不会有只涨不跌的市场。

房价会跌吗？一定会有跌的时候。只不是在此时。大多伦多地区最近十几年房产增值很多。但它的增长也并非直线上升。从2000年开始统计，无论是士嘉堡，万锦市，列治文山还是密西沙加，都间或有房价降低的时期。只不过随着房屋市场大趋势向好，房价下滑很快停止并且继续上扬超过上一个转折点继续攀升。所以大多伦多地区的房市并不是像一些朋友认为的那样只有增没有跌而是在调整中盘旋向上攀升。

众说纷纭中投资者应该如何看待房市的起伏？我以为投资于房产市场一定要立足于中长期。如果希望房子到手几个月后就卖出，从而获得可观的收益，其可能性非常低。除非投资者在房产上继续增加投入，例如装修，翻新，等等，否则以年均6-10%的增值，几个月内产生的效益很难抵消买卖房屋的成本。做为房产投资人，我更关注房市的大趋势。只要房市长期向好就是房市投资的好时机。

如何看待房屋市场的大趋势呢？根据经济学基本原理，市场价格是由供需来决定的。供给大于需求商品价格降低；供给小于需求商品价格增加。就多伦多市而言，房屋的供给量在一定时间内增涨有限，多伦多市区内几乎没有可待开发的地段，无法大量增建新屋；而房屋的需求量随着多伦多人口逐步增加不断上升。这就造成了多伦多市区的房价居高不下。同样万锦市，列治文山，旺市，密西沙加的房价增长，也是由于居民人口的增加超过房屋供应造成的。当然在某些时期因为一些其它因素，如贷款政策，利率调整，甚至失业率增加等等，会在某段期间内造成房价下跌。但是旺盛的市场需求会继续把房价拉高。

除了供求关系，利率的走向对房地产市场也会产生很大影响。Desjardins Economics 的最新报告预测加拿大经济从现在到2030年增长率将维持在1.5%-2.0%左右。如果这个预测准确的话，在未来１５年内经济增长率将从现在的3.3%下降１到１点５个百分点。如果这个增长率成为现实，可以预见通货膨胀将会大大得到控制，那么未来几年中央银行提高利率的可能性极小。无疑对选择浮动率的房主或新的房屋购买者有利。此外，加拿大移民政策虽然有所调整，但总的移民政策并没有根本改变，人口增长趋势依然持续强劲，尤其是大多地区对新移民具有不可争议的吸引力。海外投资者尤其是来自中国的资金的参与也是大多地区地产市场强有力的支撑。综合以上因素我们可以乐观的认为，地产市场即便会有短期的调整或放缓，但只要以上基础面没有变化，房屋价格的总体增长趋势还会在未来几年持续。

那么在什么情况下大多伦多房屋市场的趋势会止步不前，甚至下跌呢？一定是在供给量高于需求量的时候。除了战争及大的自然灾害的特殊情况，如果多伦多不再是加拿大的经济中心，无法提供工作机会，居民大量迁出，从而造成需求量降低多伦多的房价一定会长期下跌的。最明显的例子就是美国的底特律。人口繁荣增长的时候其房价也高不可攀。目前居民大量外迁，其房产当然就无人问津。

基于目前的多伦多发展势头，大多伦多地区的房市毫无疑问的长期向好。既然多伦多的房市依然处于上升通道，投资房产仍然是最好的投资方式。

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