利率下降收入提高16年 人按揭借贷力增逾倍

菲沙研究所(Fraser Institute)一项报告指出，加拿大人在过去16年，由于利率降低且收入提高，而令按揭借贷能力大幅增加，而借款能力增加极有可能因此推升楼价。报告指出，从2000年至2016年之间，按揭利率从7%降低至2.7%，加上家庭收入增加的效应，使得全加购屋者向银行申请按揭的借款能力大幅增加126.1%，其中大温地区购屋者借贷能力增加118.4%，多伦多增加99.7%，卡加利增加161.2%，按揭借贷能力增加最多。

菲沙研究所主席Niels Veldhuis指出，低利率结合高收入而带动借贷能力增加，是在研究楼价上涨背后因素时，最易被忽视的一项因素。

他说，借贷能力增加，其实就是在月供占收入比例一样的情况下，加拿大家庭可向银行借到相当于超过在2000年借款两倍又多的金额，也因此有能力抬高出价购买房屋。

报告指出，从2000年至2016年间，按揭利率从7%一路下降至2.7%，其结果是让一些有可能购屋的人士，纵使在收入完全没有改变的情况下，按揭借贷能力已经大增52.9%。

报告认为，购屋者的借贷能力，不仅与利率变化相关，也必须加计家庭收入增加的因素，才能准确计算出借款能力的真正变化。报告因此加计收入的因素，举例来说，从2000年至2016年间，大温平均家庭税前收入增加47.8%，经加计利率下降因素，实际借款能力在16年间增加118.4%，等于是原来借贷能力的2.18倍。

报告说，全加实际借贷能力在16年间增加了126.1%，多伦多借贷能力增加99.7%，卡加利借贷能力增加161.2%，是主要都会区当中借贷能力增加最多者，其原因在于卡加利居民收入增加76.8%，蒙特利尔借贷能力增加情况与大温接近，增加115%。

为了方便购屋者了解利率变化对按揭所造成的影响，报告举例指出，在2000年有能力月供1,270元的人士，当时利率为7%，房屋按揭为18万元，而到了2016年，由于利率下降至2.7%，这时一样是月供1270元，但房屋按揭可增至27.66万元，比2000年增加53%。