央行出面托顶楼市 屌丝买房又没希望了

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央行打麻将，救市一条龙

央行对个人房贷的“窗口谈话”取得意想不到的放大效果，不仅商业银行内部传达，舆论和市场掀起的波澜更是出乎意料。 无忧 资讯 info.51.CA

央行在救市吗？

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答案是肯定的。

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虽然“窗口指导”不如其他方式效果猛烈，但这也是货币政策工具的一种。简单，但直接。在这个“讲政治”的国度里，上级领导的“指导”，比市场化工具更有效。

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刘士余副行长出来讲房贷，是最合适不过的人选。他是央行副行长，出身是建行房贷部主任，精通房地产金融，因此，刘行长的“窗口讲话”能够点到要害。虽然强调的是保护底层人民利益，保证住房需求，但醉翁之意不在酒。刘行长最想表达的意思是，商业银行不能老想着赚钱，要“讲政治”，要配合中央领导想法，该放水时就放水，该出血时就出血。

很显然，央行“窗口指导”不仅代表央行自己意见，更体现着中央政府宏观调控精神，那就是“稳增长，调结构，促改革”三个角色的定位要明确。当下“稳增长”最重要，其他的要放一放，这也是我年初写评论的判断，不要指望今年能够“促改革”。

宏观政策如何出牌，就像打麻将。庄家胡什么花色，不能由着自己性子，要看具体情况。做不了大牌，小胡也行，但绝不能点炮。现在庄家要的牌是“稳增长”，虽不是清一色，但也是一条龙。

眼下是宏观政策决断时刻。经济整体下行，消费出不了多大力，投资和出口都下行，三驾马车，两匹马打出溜，一匹马不出力，你让赶车人怎么办？

赶车人当然明白，消费指望不上，出口自己说了不算，只能看投资。在目前经济环境下，转型是个长期过程，但要维持经济增长，只能靠投资。

5月13日，国家统计局发布4月份经济运行数据，社会零售总额同比名义增长11.9%，比上月下降0.3个百分点，前4月固定资产投资增长17.3%，为近一年来最低。

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最能反映GDP总量趋势的统计是工业增加值，4月份，规模以上工业增加值同比增长8.7%，环比仅增长0.82%，显示GDP增速进一步放缓。

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在调结构过程中，固定资产投资增速下降是必然的，但房地产投资下降则对宏观经济影响更为深远，不仅影响增长，更涉及是否引发系统性风险问题。 无忧资讯

1-4月份，全国房地产开发投资同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点；商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。

与此相对应，1-4月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款增长9.6%，增速回落1.8个百分点。

房地产数据不尽人意，这让宏观管理者很头疼。开发投资下降，势必影响GDP增长，也必让年初制定的7.5%增长目标落空。更要命的是，土地购置面积下降明显，土地财政遭到打击，这不仅影响地方投资和民生支出，更会影响到地方还债。2014年是地方债偿还高峰期，偿还比例高达22%。如果局面不能扭转，债务违约不可避免。因此，央行出面托房市，不是单纯考虑购房者利益，更是想通过稳住需求，来消化新房供给，进而稳住开发投资，保住土地财政。

当然，中央政府也在考虑放弃土地财政，具体改革政策还在议论中，但三年之内不可能完成，因为这三年是地方还债主汛期，确保这三年地方债不出问题，是宏观决策的重要出发点。

只要央行不放水，地方政府爱作作 51.CA

支持给市场松绑，反对托市与刺激

历史在重复？2014年楼市，酷似2008年。市场走弱像，地方政府的反应更像。一些城市房价有下跌苗头，一些地方政府沉不住气了，各种“救市”政策次第出台。仅4月底5月初，即有无锡、南宁、杭州萧山、天津及其辖下滨海、安徽铜陵、宁波及郑州等多地跳将出来。想必有意跟进的为数不少吧？此情此景，相比2008年，也就差个“四万亿”了吧？

媒体把地方政府的相关政策一律称为“救市”，包含了一个三段论：“救市”是不好的（大前提），相关政策是“救市”（小前提），相关政策是不好的（结论）。都定性为坏了，还有研判这些政策的必要吗？还是先看一看吧。 加国无忧

情况一：放松限购。南宁规定，广西北部湾经济区范围的户籍居民家庭，均享受南宁市户籍居民家庭的同等资格。天津滨海新区规定，只要在滨海无房，即可在新区购房。宁波规定，本市购房者房产审核程序，由户籍所在地与拟购房所在地两地核查改为一地核查，相当于只要在某区县无房就可在该区县购房。这两地把“本地”的外延从全市缩减为区县，重新解释了“对本地户籍居民家庭的限购”，神来之笔啊。 加国无忧

情况二：减税。安徽铜陵规定，2014年5月1日至12月31日，在铜陵市购买家庭唯一普通商品住房，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。这种契税补贴，名为补贴，但迥异于一般补贴，其实是减税。根据税收法定原则，地方政府直接减税或先征税后退税是不合程序的，但通过先征税后补贴搞实质减税不能说违规吧？

上述两种情况，本质是给市场松绑。什么时候搞都值得赞，不管地方政府出于什么动机搞都值得赞。如何能泼以“救市”的污水？再说了，限购措施本来就是反市场的，新的领导层誓言要“让市场在资源配置中其决定性作用”，取消限购是大势所趋。 info.51.ca 无忧资讯

情况三：放松房贷的风控标准或给房贷提供增信措施。安徽铜陵规定，公积金贷款首付降至两成。公积金征缴机构与城市商业银行一样，均为地方政府能够控制或影响信贷发放的金融机构，监管部门要注意了。

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2014年5月7日，郑州发布《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》，住房置业政策性担保机构可以作为担保人，为申请个人房贷（公积金贷款与商业按揭）的借款人提供担保，相当于补贴购房者。这是地方政府出来兜底托市了。

情况四：限制降价。2014年4月23日，杭州市发改委宣布，房企涉及大幅价格调整之前，需向政府部门通报。背景是杭州有一些楼盘出现了降价，显然不是为了限制涨价。政府部门牵头搞类似于欧佩克的价格联盟，能成事吗？

上述两种情况，就是成色十足的救市托市了，应该鲜明反对。

不过，地方无论是退出还是推出反市场的调控措施，都很难撼动房市大势。2003至2013年，楼市十年九调，越调越涨。屌丝盼望降房价，那是希望房价涨幅即一阶导数为负；上头口径是“控制房价过快上涨的势头”，那是希望房价涨幅小一点即二阶导数为负，双方拼高数呢。2008年屌丝的愿望伸手可及，惜乎开闸放水，“四万亿”来了。现在房价下调趋势已成，只要不出现2008年那样的大放水，就无需担心地方的小动作。

问题在于从2008大刺激中玩嗨的势力又一次在造势了，无非说再不刺激楼市就要崩盘了，危及2014年GDP增幅7.5%左右的目标。市场化改革是要防范系统性风险，但得首先搞明白中国目前的系统性风险在哪儿吧？

其一，目前的建设用地指标分配偏重于城市的行政级别与户籍人口，这就导致了口净流入的大城市尤其是一线城市指标匮乏而房价飞涨，人口净流出的二三线及以下城市指标泛滥而鬼城迭出，给金融系统不断累积系统性风险。

其二，2008年大刺激，货币定向超发，导致房地产与基建行业畸形繁荣，在进一步放大第一种系统性风险同时，又导致了不利于实体经济的资源配置与财富分配：既提升了实体经济的成本，又降低了实体经济的收益，令实体经济难以为继、升级乏力，这是实体经济面临的系统性风险。 无忧资讯

在这两个系统性风险当头之下，不能再搞大刺激了。一是刺激效用递减，要达到同等的效果只能加大剂量。二是刺激只是求得一时的姑息，只能延迟系统性风险的爆发，代价是进一步累积上述两种系统性风险。为了救房市而冒着金融崩溃与实体经济崩溃的风险，那是不算大账了。 info.51.ca 无忧资讯

习近平说要“适应新常态”，李克强说不搞“短期刺激”，已然表明了态度。这是为长远考虑的董事长心态，而非“医得眼前疮，剜却心头肉”的职业经理人心态。必须点两个赞。