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去年年底，接到一位楼花投资人的委托，想要出售 一套公寓楼投资房。经过审慎评估，这个一居室的两年新公寓房目前价值36万。客人了解房屋的价值后，情绪非常低落。三年前，经人推荐，相信这黄金地段的公寓楼绝对会涨价的！购房时，考虑到尽可能的降低投资风险，减少财务负担以及小户型有利于尽快出租等特点，以41万购进了购买了坐落于Bayview和Sheppard 的一套一居室楼花。两年后，因为孩子要上大学，需要现金，只能用投资房套现，决定出售这一套投资房。去年六月份，以40万的价格上市后，居然4个月内没有一个人看房。最后找到我，让我帮助他出出主意。讨论之后，发现三年后即便是以购买价售出都非常困难，更不要提投资汇报了。他无奈地决定，保留现有的投资房，转而卖掉自住房，再换一个较小的自住房。 不是说楼花投资一定百无是处，而是一定要多方考虑是否适合自己的情况。 购买楼花，首先要考虑是自住，还是纯粹的投资房。如果是自住，楼花或期房是个不错的选择。可以从容挑选一个自己喜爱的楼层，户型。全新的房子，全新的家具以及全新的电器，比较低的管理费，新的公寓设施如电梯，健身房，游泳池等等。如果是投资房，则需要考虑更多的其它因素。 作为投资房，屋主本人对的户型和楼层的偏好不能作为选择房屋的依据，而是要选择未来租客或购房者喜爱的房屋。这一点对投资人来说非常重要。就上一个实例来说，这个客户不如买附近的另一个公寓楼，因为另一个公寓楼的建筑标准比较低，售价也要低几万元。作为投资房来说，同样一室一厅的房子，租金也完全一样，当然房价越低越好，投资的回报率会比较高。售房时房价可以相应定得低，卖房的压力也不会那么大。还有，当时这位朋友选择了第二层，是因为他个人比较喜欢这套房子有一个免费的阳台。但是对于大多数公寓楼购买者来说，楼层越高越有吸引力，很少有人因为一个免费的阳台而选择不喜爱的楼层。所以太个性化的偏好因该在投资房产时尽量避免。 相对保守的地产投资者通常认为买新房至少五年之后才会盈利。我以为，5年也许过于保守但投资新公寓楼至少要做好三年才盈利的思想准备。作为投资者，您是否肯定至少持有三年以上？如果不是，最好不要考虑这个期房。如上述例子，假如不是因为孩子上大学需要现金，屋主肯定不想现在就卖掉投资房。相信这个黄金地段的公寓楼的价值在未来的几年内一定会超过最初的购买价格的。如果再过几年出售，投资者肯定会有所收获。 另外，投资者购买期房，就意味着在新房完工之日，会立即有几十，甚至上百套的新房同时涌进房屋市场。除非自住，否则无论是出租还是出售，都面临大量的竞争者。这类的竞争非常残酷，因为所有的房屋地点都非常接近，房屋状况全部一样，甚至房型也都一模一样。作为屋主，如何才能成功的出售或出租自己的房屋呢？唯一的办法是降价，甚至比当初的购买价还要低，比周围的旧楼租金还要低，有可能还不够负担每个月的支出。这种现象对新房来讲，一般都会持续一年到两年。随着时间过去，大楼和小区内的住户渐渐稳定下来，市场上的相同房源越来越少，房产的市场价值才会逐步增加。 有人说投资楼花或期房，更接近赌博，赌自己对房地产市场交易的熟悉程度，赌对未来几年大势走向的判断，更是赌诸多未知的运气。我认为投资者应该尽可能得多了解一些投资房产的相关信息，如，这个地区的特点，平均收入情况，出租情况，升值表现，已经竣工的，在建的，和即将动工的房屋数目是多少，对这个地区的房屋出租和出售的影响是什么，还有这个地区内的屋主和租客喜爱什么样的结构，楼层和户型等等。只有这样才能多一些可靠性，减少投机性。房地产投资是投资者在地产市场上专业知识、投资策略、胆识甚至为人个性、行为风格的综合能力的体现，只有保持清醒的头脑，时刻关注市场动态，不断充实专业知识，才能在这个瞬息万变的市场上做出理智果断准确的决策，变盲目的赌博为理性的投资行为。 敬请于周六7：00PM前报名，参加免费房产讲座。 周末集体看房讲座预告： 讲座主题: 密西沙加多大分校附近投资房。 讲座时间： 二月十七日 集合时间：周日2：00PM 集合地点：密西沙加元明超市 详情请联系 资深地产经纪 刘兵 电话：416-898-6267 Email: liubing9416@hotmail.com 更多信息：homes.51blog.ca | 
狗仔卡
发表于 2013-1-21 15:34
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